提问
商品房销售广告承诺面积准吗？
1. 广告真实性原则：根据《中华人民共和国广告法》第四条，广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，不得含有虚假或者引人误解的内容，欺骗、误导消费者。商品房销售广告中的面积承诺，作为影响购房决策的重要信息，必须真实反映房屋的实际建筑面积或使用面积，不得夸大或虚构。
2. 明确具体数据：《商品房销售管理办法》第十八条指出，房地产开发企业进行商品房销售时，应当向买受人出示商品房预售许可证或者其他有关证明文件，并就商品房的基本状况（包括建筑面积、使用面积等）、销售方式、价款、付款方式等内容作出明确的说明。这意味着，广告中对面积的描述应当清晰、具体，不能含糊其辞或使用模糊语言，使消费者难以理解和判断。
3. 合同约定为准：虽然广告中可能会对面积进行宣传，但最终决定权在于《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任即便广告中有面积承诺，若与实际签订的购房合同中关于面积的约定不符，应以合同为准。
4. 面积误差处理：在实际交房时，房屋实测面积与合同约定面积可能存在误差。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了面积误差比绝对值在3%以内的，双方据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或请求解除合同并主张赔偿。
引用法条：
1. 《中华人民共和国广告法》第四条
2. 《商品房销售管理办法》第十八条
3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条
购房者如何鉴定质量瑕疵？
购房者在购买房产时，对房屋质量的鉴定是一项至关重要的环节，因为房屋质量直接关系到居住安全、使用功能及财产价值。根据我国相关法律法规，购房者可以通过以下几种方式鉴定房屋质量瑕疵：
1. 合同约定：购房合同通常会明确房屋的质量标准，如《商品房销售管理办法》第十六条指出，商品房买卖合同应当明确房屋的基本状况（包括结构类型、层高、建筑面积等）、装饰设备标准承诺及质量保证责任等内容。购房者应仔细审查合同条款，确保其符合国家强制性标准和行业规范，并在交付时对照合同约定进行验收。
2. 现场验房：购房者有权在交房时进行实地查验，查看房屋是否存在明显的质量问题，如墙体开裂、地面沉降、渗漏水、门窗损坏、电路故障等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
3. 专业机构检测：对于非显而易见或需要专业技术判断的质量问题，购房者可委托具有资质的专业检测机构进行检测。例如，对房屋的抗震性能、建筑材料有害物质含量、隐蔽工程（如水电管线）等进行检测。《建设工程质量管理条例》第三十一条规定，建设工程竣工验收后，建设单位应当向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案，包括工程质量保修书、分户验收记录等，购房者可以据此查阅或申请复制相关资料。
4. 行使质保权利：根据《住宅专项维修资金管理办法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定，购房者在房屋保修期内发现质量问题，有权要求开发商或施工单位进行修复，若对方拒绝或拖延，购房者可申请使用住宅专项维修资金进行维修，或依据合同约定追究违约责任。
5. 法律诉讼：若购房者与开发商就房屋质量瑕疵问题协商无果，可依法提起民事诉讼，请求法院确认房屋存在质量瑕疵、判令开发商修复、赔偿损失或解除合同。诉讼过程中，购房者需提供购房合同、验房记录、专业检测报告等证据，证明房屋存在质量瑕疵且未得到妥善解决。
引用法条：
1. 《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）
2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）
3. 《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）
4. 《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）
5. 《中华人民共和国民事诉讼法》购房者鉴定房屋质量瑕疵主要通过审查购房合同、现场验房、委托专业检测、行使质保权利以及必要时采取法律诉讼等方式进行。在整个过程中，购房者应积极运用法律武器保护自身权益，确保所购住房达到法定及约定的质量标准。
商品房销售广告中的面积承诺应当遵循广告真实性原则，明确、具体地表述，并以最终签订的《商品房买卖合同》为准。购房者在关注广告信息的同时，更应仔细阅读并理解合同条款，尤其是关于面积的约定及面积误差的处理办法。如遇到广告承诺与实际情况严重不符或因面积问题引发纠纷，应及时寻求专业法律援助，依法维护自身权益。
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